EPC-score bepaalt mee de waarde van een woning

Een slechte energiescore laat zich vaak onmiddellijk voelen in de portemonnee van de consument. Die krijgt dan ook hoge facturen in de bus voor bijvoorbeeld gas en elektriciteit. Maar wat als zo'n weinig energiezuinig huis op de markt komt?

Wel, de vastgoedsector zal steeds meer rekening moeten houden met de EPC-score, zegt Febelfin directeur Ivo Van Bulck.

De Belgische woningmarkt is de laatste jaren in erg goede doen. De vraag naar een financiering ervan was nog nooit zo hoog. De coronamaatregelen zullen waarschijnlijk eerder een beperkte impact hebben door de inhaalbeweging in de zomer na de periode van lock down. Uit de cijfers van het BVK blijkt dat 2019 een recordjaar was met bijna 42 miljard euro aan hypothecaire kredieten en bijna 310.000 overeenkomsten (zonder externe herfinancieringen).

De stevige activiteit op de vastgoedmarkt sinds 2017 is toe te schrijven aan meerdere factoren. Op macroeconomisch vlak heeft de aanhoudend lage rente in combinatie met de gunstige arbeidsmarkt en stijgende gezinsinkomens de vraag naar woningen en kredieten ondersteund. 

Ook verlagingen in de verkooprechten in de drie gewesten voor bepaalde vastgoedaankopen hebben de activiteit gestimuleerd.

Ten slotte stuwde ook de toename van het aantal huishoudens in België de vraag.

Een groot deel van de vastgoedactiviteit kwam evenwel uit de hoek van de beleggers. De lage rente en de beperkte fiscaliteit van huurinkomsten maken investeren in residentieel vastgoed relatief aantrekkelijk tegenover andere financiële beleggingen. 

De vastgoedappetijt van de Belgen ging gepaard met opnieuw sterkere prijsstijgingen van de woningen in de laatste jaren (volgens Eurostat-cijfers 2,9% in 2018, 3,6% in 2017 en 2,6% in 2016, tegenover 1,7% in 2015, -0,6% in 2014 en 1,2% in 2013). Over een langere periode bekeken zijn de Belgische woningprijzen verdrievoudigd sinds midden jaren 90.

Na inflatiecorrectie is dit nog steeds een verdubbeling van de prijzen. De uitbundigheid van de vastgoedactiviteit en de  prijsdynamiek die ermee gepaard gaat, is evenwel niet zonder risico. Een overwaardering van vastgoed doet zich voor wanneer de ontwikkeling van de prijzen niet langer in lijn ligt met die van de belangrijkste determinanten van de markt.

De overwaardering van de Belgische markt wordt door de Nationale Bank van België (NBB) geschat op zo’n 6%. Wordt dan een daling van het vastgoed op korte termijn verwacht? Niet noodzakelijk. De belangrijkste determinanten zitten vandaag immers nog goed.

Zo zal de Europese Centrale Bank (ECB) haar laag rentebeleid wellicht nog aanhouden tot midden 2020. Demografisch is er nog groei en ook de bbp- en inkomensgroei zal positief blijven. Vandaag is onze vastgoedmarkt dus fundamenteel gezond. Kredieten worden alleen verstrekt aan gezinnen als hun terugbetalingscapaciteit dit toelaat. Uit de Centrale Kredieten aan Particulieren (CKP) blijkt dat de wanbetalingen inzake hypothecair krediet dalend en historisch laag zijn (< 1%).

Het voorgaande mag ons evenwel niet minder waakzaam maken. Integendeel. Zowel de NBB als heel wat hoofdeconomen houden rekening met een daling van de vastgoedprijzen mocht er opnieuw een recessie komen of de rente plots fors gaan stijgen.

Het is daarom noodzakelijk dat de kredietsector zich wapent tegen zo’n eventuele schok. Om een eventuele minwaarde van het vastgoed te kunnen opvangen, is het belang van de eigen inbreng van de ontleners toegenomen.

Dit laatste kan soms op weinig begrip rekenen van kopers en vastgoedbemiddelaars, maar de banken moeten, op uitdrukkelijk verzoek van de NBB en de ECB, hun portefeuille terecht gezond houden om een buffer te hebben in moeilijkere tijden. Dat kan veel andere problemen voorkomen.

Een nieuwe belangrijke, en onderschatte, determinant waarmee de vastgoedsector meer rekening moet gaan houden is de minwaarde van bestaande woningen met een slechte energiescore.

De energiezuinigheid van een woning zal morgen mee bepalend zijn voor haar waardebepaling. Kredietgevers zullen de EPC-score in hun kredietpolitiek mee opnemen. Woningen met een hoge EPC-score kunnen een forse prijsdaling kennen, aangezien de verplichte investeringen voor energiezuinigheid op de aankoopprijs zullen wegen.

Vastgoedmakelaars, schatters en kopers dienen zich daarom bewust te zijn van het belang van de EPC-score. Alleen door hiermee rekening te houden bij de waardebepaling van vastgoed blijven er voldoende financiële middelen over om, zoals door de overheid wordt gevraagd, de noodzakelijke energetische investeringen te kunnen doen na aankoop. En alleen zo kunnen we de klimaatdoelstellingen misschien halen.

Een combinatie van een te hoge aankoopwaarde van een slecht scorende woning en de verplichting tot grote renovatiekosten na aankoop, zou leiden tot te hoge kredietaanvragen die mogelijk de terugbetalingscapaciteit van de gezinnen overstijgt.

Het is de taak van de kredietgevers te waken over een gezonde kredietmarkt, hetgeen zou kunnen leiden tot meer kredietweigeringen. Hierbij heeft niemand belang. 

De vastgoed- en de kredietsector dienen daarom intens te blijven samenwerken om onze woning- en kredietmarkt fundamenteel gezond te houden. Laat ons samen de klimaatdoelstellingen aangaan.