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En dépit de la crise du coronavirus et des mesures de restriction imposées en 2020, les prêteurs ont encore largement octroyé des crédits hypothécaires.

Si l'on exclut les refinancements, le nombre de demandes de crédit en 2020 a certes diminué d'environ 11 % par rapport à 2019, mais il a augmenté de plus de 3 % par rapport à 2018. En montant, il y a eu une diminution d'à peine 0,6 % par rapport à 2019, et même une augmentation de 16 % par rapport à 2018.

En 2020, toujours en excluant les refinancements, ce sont finalement près de 234.000 contrats de crédit hypothécaire qui ont été conclus pour un montant total de près de 33,5 milliards d'euros. C'est beaucoup moins qu'en 2019, mais cette année était aussi une année exceptionnelle du fait de la suppression imminente du woonbonus (bonus logement) en Flandre à la fin de 2019. La comparaison avec cette année en particulier est donc difficile. 2020 se situe à peu près au même niveau que 2018, qui était également une année record à l'époque.

L’octroi de crédit a surtout rattrapé son retard au cours du dernier trimestre de 2020. Plus de 74.000 crédits ont été accordés (hors refinancements) pour un montant total de 11,3 milliards d'euros.

C’est ce qui ressort des statistiques relatives au crédit hypothécaire publiées ce jour par l’Union professionnelle du Crédit (UPC).

Les 53 membres de l'UPC représentent ensemble environ 90% du nombre total de crédits hypothécaires nouvellement octroyés (ce que l'on appelle la production). L'encours total du crédit hypothécaire des membres de l’UPC fin décembre 2020 s’élève à environ 246 milliards EUR.

La crise du coronavirus a clairement eu un impact

La suppression du bonus logement (woonbonus) en Flandre à la fin de l'année 2019 et le fait que, par conséquent, de très nombreux emprunteurs ont avancé leurs projets de financement (achat, construction et rénovation) en fin de cette année afin d’encore pouvoir bénéficier avec certitude du régime favorable du woonbonus encore en vigueur à cette époque en Flandre se sont traduits par un octroi de crédit exceptionnellement élevé en 2019 et ont en conséquence abouti à un net tassement de cet octroi de crédit au premier trimestre de 2020.  

Du fait de la crise du coronavirus et des mesures gouvernementales allant de pair, telles que l'interdiction des déplacements non essentiels, la fermeture de secteurs non essentiels, etc., l’octroi de crédits hypothécaires a également été fortement réduit au cours du deuxième trimestre. Au troisième trimestre, le marché de l’immobilier et la demande de crédits hypothécaires se sont rétablis, et cette demande accrue s’est pleinement traduite dans les chiffres relatifs aux crédits octroyés au cours du dernier trimestre de 2020.

Tout au long de l’année 2020, et donc également au cours du dernier trimestre, les emprunteurs ont pu profiter des taux très bas des crédits hypothécaires. Sur la base des chiffres publiés par la Banque Nationale de Belgique, ces taux oscillaient en novembre entre 1,38% (pour les crédits à taux variable avec une période initiale de fixité du taux de plus de 5 ans et jusqu’à 10 ans) et 1,98% (pour les crédits avec une période initiale de fixité du taux de plus d’1 an et de moins de 5 ans).

“La crise du coronavirus a fait de l’année passée une année exceptionnelle", déclare Ivo Van Bulck, Secrétaire général de l'Union professionnelle du crédit. "Mais, en dépit de tous les obstacles que cela a entraîné, le secteur du crédit a continué à soutenir les consommateurs dans la réalisation de leurs projets de logement, qui ont pris beaucoup d'importance du fait du renforcement du télétravail et de la limitation des contacts.”

On trouvera ci-dessous les principaux constats pour l’ensemble de l’année 2020, l’accent étant en outre mis particulièrement sur le quatrième trimestre. Dans la mesure où l’octroi de crédit en 2019 s’est traduit par une année exceptionnelle pour les raisons indiquées ci-dessus, des comparaisons seront également faites avec l'année plus "normale" qu’a été 2018, le cas échéant.

Les refinancements ne sont pas pris en compte dans ces chiffres.

Ivo Van Bulck
Le secteur du crédit a continué à soutenir les consommateurs dans la réalisation de leurs projets de logement, qui ont pris beaucoup d'importance du fait du renforcement du télétravail et de la limitation des contacts.
Ivo Van Bulck
Secrétaire général UPC

En ce qui concerne l’ensemble de l’année 2020 :

  • En 2020, le nombre de demandes de crédit (hors celles pour refinancements) a connu une diminution de 11% par rapport à 2019, mais une augmentation d’un peu plus de 3% par rapport à l’année 2018. Le montant des demandes de crédit était à peine 0,6% plus bas qu’en 2019, et même 16% plus élevé qu’en 2018.  Ce sont ainsi près de 368.000 demandes de crédit qui ont été introduites pour un montant total de presque 60 milliards EUR.
  • Au total, ce sont près de 234.000 crédits hypothécaires qui ont été octroyés en 2020 (hors refinancements) pour un montant total de presque 33,5 milliards d’euros. En nombre, les crédits hypothécaires octroyés ont donc diminué en 2020 de plus de 24% par rapport à l’année 2019, mais par rapport à l’année 2018, cette diminution se limite à un peu plus de 7,5%. Le montant correspondant a connu une diminution de 20% par rapport à l’année 2019, mais par rapport à l’année 2018 il ne s’agit que d’une diminution de 1%.
  • Par rapport à l’année 2019, la diminution du nombre de crédits octroyés a concerné toutes les destinations. Les plus grandes diminutions concernent les contrats de crédit pour l’achat d’un logement (-44.000, soit -27%), les crédits de construction (-14.750, soit -34,5%) ainsi les crédits contractés pour la rénovation d’un logement (-12.600, soit -18%). Le nombre de crédits pour l’achat avec transformation d’un logement (-1.150, soit -9%) ainsi que pour d’autres destinations (garage, terrain à bâtir,...) (-3.000, soit -14,5%) ont quant à eux noté une diminution moins marquée.
  • La comparaison avec l’année 2018 donne une image plus nuancée. Le nombre de contrats de crédit pour l’achat d’un logement (-18.500, soit -13%) et pour la construction (-5.800, soit -17%) ainsi que ceux  pour d’autres destinations (-650, soit -3,5%) connaissent encore une diminution. Mais le nombre de crédits pour la rénovation d’un logement (+4.000, soit +8%) ainsi que le nombre de crédits pour l’achat avec transformation d’un logement (+1.700, soit +18%) ont connu une augmentation.
  • En montant, l’image est encore plus nuancée. Comparé à l’année 2018, il ne s’agit que d’une légère diminution de -3,5% pour les crédits destinés à l’achat d’une habitation et de -6,5% pour les crédits de construction. Pour les crédits de rénovation il s’agit d’une augmentation de +18% et pour les crédits pour l’achat avec transformation d’un logement, on note  même une augmentation de +23%.
  • En 2020, le nombre de refinancements externes (+2.300, soit +6,5%) est le seul à avoir augmenté par rapport à l’année 2019. Un peu plus de 37.500 refinancements externes ont été enregistrés en 2020, pour un montant total de plus de 4,8 milliards EUR.

Comparer le quatrième trimestre 2020 à celui de l’année 2019 s’avère difficile, compte tenu de la situation exceptionnelle et de la ruée vers le crédit hypothécaire fin 2019, s’inscrivant dans l’attente de la suppression imminente du bonus logement en Flandre, ce qui rend cette comparaison impossible.

  •  Néanmoins, il peut être constaté qu’au cours du quatrième trimestre 2020, un peu plus de 100.000 demandes de crédit ont été introduites pour un montant total de 17 milliards EUR, ce qui est à peine moins qu’en 2019 en termes de montant. Par rapport au quatrième trimestre de 2019, il s’agit même d’une augmentation de plus de 28,5% en montant (et de +12,5% en nombre de contrats).
  • Comparé au quatrième trimestre exceptionnel de 2019, les crédits hypothécaires octroyés ont évidemment connu une forte diminution en nombre de contrats au trimestre correspondant de 2020. Mais comparé au quatrième trimestre de l’année plus « normale » 2018, le nombre de crédits octroyés a connu une augmentation de presque 11%, et même de 22,5% en montant.
  • Plus de 74.000 crédits ont ainsi été octroyés pour un montant total de 11,3 milliards EUR (hors refinancements).
  • Le nombre de refinancements externes est demeuré assez élevé, aussi au cours du quatrième trimestre de 2020. Au cours de ce trimestre, presque 12.000 refinancements externes ont été enregistrés pour un montant total de 1,5 milliard EUR.
  • Le montant moyen d’un crédit pour achat + rénovation revient, après la forte hausse du trimestre précédent, à un niveau légèrement plus normal de 195.000 EUR. Le montant moyen emprunté pour l’achat d’un logement a continué à augmenter au cours du quatrième trimestre 2020 pour atteindre presque 181.000 EUR. Le montant moyen pour un crédit de construction s’élevait au quatrième trimestre à environ 198.000 EUR.
  • Au quatrième trimestre 2020, plus de 9 emprunteurs sur 10 (92%) ont à nouveau opté pour un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable assorti d’une période initiale de fixité des taux de minimum 10 ans. Dans à peine 0,6% des cas, les emprunteurs ont encore opté pour des crédits assortis de taux d’intérêt variables annuellement. 
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Source : UPC

1) Nombre de demandes de crédit au quatrième trimestre

Le nombre de demandes de crédit, hors celles relatives aux refinancements externes, a connu au quatrième trimestre 2020 une diminution de presque 15% par rapport au même trimestre de l’année précédente. Le montant sous-jacent des demandes de crédit n’a toutefois connu une diminution que d’à peine 0,8%.

La diminution du nombre de demandes de crédit n’était pas uniforme.  Le nombre de demandes de crédit pour l’achat d’un logement (-8.000) a diminué de -12,5%, celui pour la construction (-3.750) de -23% et celui pour la rénovation d’un logement (-7.600) de -28%. En revanche, le nombre de demandes de crédit pour l’achat + rénovation d’un logement (+1.355) a connu une augmentation de presque 24%, tout comme le nombre de demandes de crédit pour d’autres destinations (+74, soit +1%). Par ailleurs, au cours du quatrième trimestre de 2020, le nombre de demandes de refinancements externes a de nouveau connu une augmentation de 6%.

Garage, terrain à bâtir, …

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Source : UPC

2) Nombre de crédits octroyés au quatrième trimestre

Comparativement au quatrième trimestre exceptionnel de 2019, l’octroi de crédits hypothécaires au quatrième trimestre 2020 a évidemment fortement diminué, à savoir -23,5% en nombre et -31% en montant.

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Source : UPC

Mais par rapport au quatrième trimestre de l’année plus « normale » 2018, on note une augmentation du nombre de crédits octroyés de presque 11% et même de 22,5% du montant total octroyé, toutes destinations confondues.

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Source : UPC

3) Evolution du nombre de crédits par destination

Au quatrième 2020, un peu plus de 74.000 nouveaux crédits ont été octroyés pour un montant total de quelque 11,3 milliards EUR – hors refinancements externes.

Par rapport à 2019, il s’agit bien sûr d’une diminution. Elle se chiffre à -28% pour les crédits pour l’achat d’un logement, -38% pour les crédits de rénovation et même -47% pour les crédits de construction.

Toutefois, comparativement au quatrième trimestre de 2018, il s’agit d’une augmentation au niveau de toutes les destinations : le nombre de crédits contractés pour l’achat d’un logement (+2.412) a augmenté de plus de 6% au quatrième trimestre de 2020 par rapport au même trimestre de 2018. Le nombre de crédits pour l’achat avec transformation (+1.337) a même connu une augmentation de 48,6%, tout comme le nombre de crédits pour la rénovation d’un logement (+3.069, soit +24,5%) et le nombre de crédits de construction (+266, soit +3%). Le nombre de crédits pour d’autres destinations (+241) a quant à lui augmenté de presque 5% par rapport au quatrième trimestre de 2018.

Par ailleurs, au cours du quatrième trimestre de 2020, le nombre de refinancements externes est resté à un niveau élevé. Plus précisément 11.800 refinancements externes ont été octroyés pour un montant total d’un peu plus de 1,5 milliard EUR.

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Source : UPC

4) Le montant moyen d’un crédit pour la construction d’un logement frôle les 200.000 EUR

Le montant moyen d’un crédit de construction a continué à augmenter au quatrième trimestre 2020 pour atteindre presque 198.000 EUR. Ceci représente une augmentation de presque 30.000 EUR depuis début 2018.

Le montant moyen d’un crédit pour l’achat d’un logement + rénovation a connu au quatrième trimestre 2020 une diminution, pour atteindre le niveau des années précédentes, à savoir 195.000 EUR.

Le montant moyen d’un crédit pour l’achat d’un logement a également continué à augmenter au cours du quatrième trimestre 2020 jusqu’à atteindre un peu plus de 181.000 EUR. Ici aussi, il s’agit d’une augmentation de 24.000 EUR par rapport à début 2018.

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5) Le taux fixe reste l’option préférée

Également au cours du quatrième trimestre 2020, plus de 9 emprunteurs sur 10 (92%) ont à nouveau opté pour un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable assorti d’une période initiale de fixité des taux de minimum 10 ans. Un peu plus de 7% des emprunteurs ont privilégié un taux d’intérêt variable assorti d’une période initiale de fixité des taux entre 3 et 10 ans. Le nombre d’emprunteurs ayant choisi un taux variable annuellement a atteint à peine 0,6%.

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Source : Stat BNB

Compte tenu des taux d’intérêt toujours très faibles (voir graphique ci-après), les consommateurs belges continuent donc de privilégier très largement la sécurité. Le nombre de personnes qui optent encore pour un taux d’intérêt variable reste faible, surtout en ce qui concerne le taux d’intérêt variable annuellement. Mais la législation protège aussi particulièrement le consommateur qui opte pour un taux d’intérêt variable. C’est ainsi que ce taux ne peut, après adaptation en fonction de l’évolution des indices de référence applicables, jamais excéder le double du taux d’intérêt initial.

Un octroi de crédit hypothécaire responsable reste le principe de base

Le secteur du crédit est et demeure conscient qu’une grande prudence doit présider à l’octroi de crédit hypothécaire et qu’un octroi de crédit responsable doit demeurer le principe de base absolu. A cet égard, le secteur est donc en phase avec les autorités de contrôle : les prêteurs doivent faire preuve de toute la prudence qui s’impose afin, d’une part, d'éviter au maximum que les emprunteurs individuels ne contractent des prêts excessifs et, d’autre part, de préserver la stabilité financière.

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