En 2021, l'octroi de crédit hypothécaire a retrouvé son niveau d’avant le corona

En 2020, l'impact de la crise du corona, avec les confinements y associés, a encore entraîné une baisse sensible de l’octroi de crédits hypothécaires, même si au second semestre, il est devenu évident qu’un processus de rattrapage était en cours.

Cette forte reprise s'est poursuivie au cours des trois premiers trimestres de 2021 en particulier, avec de nouveaux montants record de crédit accordés à chaque trimestre. Le quatrième trimestre a connu une certaine stabilisation. Ainsi, en 2021, le montant du crédit octroyé était à peu près le même que celui de l'année 2019, année du pic absolu.

Comme les années précédentes, les emprunteurs ont aussi pu profiter au cours de l’année passée des taux très bas pour les crédits hypothécaires. Sur la base des chiffres publiés par la Banque Nationale de Belgique, ces taux oscillaient en novembre 2021 entre 1,36% (pour les crédits à taux variable avec une période initiale de fixité du taux de plus de 5 ans et jusqu’à 10 ans) et 2,16% (pour les crédits avec une période initiale de fixité du taux de plus d’1 an et de moins de 5 ans).

On trouvera ci-dessous les principaux constats pour l’ensemble de l’année 2021, l’accent étant en outre mis particulièrement sur le quatrième trimestre (les refinancement ne sont pas pris en compte dans ces chiffres).

En ce qui concerne l’ensemble de l’année 2021 :

Comparer le quatrième trimestre 2021 à celui de l’année 2020 amène aux résultats suivants. Il faut ici toutefois tenir compte du fait que la comparaison est réalisée avec un 4ème trimestre 2020 caractérisé par un fort mouvement de rattrapage dû à la crise du corona qui a frappé particulièrement fort au premier semestre 2020.

Le nombre de demandes de crédit, hors celles relatives aux refinancements externes, a connu au quatrième trimestre 2021 une diminution d’environ 7% par rapport au même trimestre de l’année précédente. Le montant sous-jacent des demandes de crédit a toutefois diminué moins nettement, précisément de 2,6%.

Comparativement au quatrième trimestre de 2020, du fait du mouvement de rattrapage qui a eu lieu à l'époque après un premier semestre faible compte tenu de la pandémie, l’octroi de crédits hypothécaires au quatrième trimestre 2021 a évidemment fortement diminué, à savoir -16% en nombre et -12% en montant.

La comparaison avec le trimestre record absolu Q4 2019 (en raison de la suppression annoncée du bonus logement en Flandre à partir de 2020) est difficile, mais par rapport au quatrième trimestre de l’année plus « normale » 2018, on note également une diminution du nombre de crédits octroyés de presque 7%.

En montant également, environ 12% de crédit de moins a été accordé au quatrième trimestre 2021 par rapport au quatrième trimestre 2020. Là aussi, la comparaison avec le quatrième trimestre exceptionnel de 2019 est difficile, mais la comparaison avec l'année plus "normale" 2018 montre une augmentation de près de 8%.

Au quatrième trimestre de 2021, un peu plus de 62.000 nouveaux crédits ont été octroyés pour un montant total de quelque 10 milliards EUR – hors refinancements externes.

Par rapport à 2020, il s’agit, comme nous l’avons déjà indiqué, d’une diminution d’environ 16% en nombre de contrats et d’environ 12% en montant correspondant, et ce, pour presque toutes les destinations (sauf les crédits de construction). La comparaison avec l’année exceptionnelle 2019 est difficile (en raison de la suppression du bonus logement en Flandre). Toutefois, une comparaison avec le quatrième trimestre de l’année plus « normale » 2018 révèle une image mixte : le nombre de crédits contractés pour l’achat d’un logement (-5.438) a diminué de plus de 14% au quatrième trimestre de 2021 par rapport au même trimestre de 2018. Le nombre de crédits pour l’achat avec transformation (-269) a connu une diminution d’un peu moins de 10%, tout comme le nombre de crédits pour d’autres destinations (-426, soit -8,6%). Le nombre de crédits pour la rénovation d’un logement (+309, soit +2,5%) ainsi que le nombre de crédits de construction (+1.150, soit +13,3%) ont quant à eux augmenté par rapport au quatrième trimestre de 2018.

Par ailleurs, au cours du quatrième trimestre de 2021, le nombre de refinancements externes est sensiblement moins élevé qu’au quatrième trimestre de 2020. Cependant, ce sont encore 8.600 refinancements externes qui ont été octroyés pour un montant total d’un peu plus de 1,1 milliard EUR.

Le montant moyen d’un crédit de construction se situait au quatrième trimestre 2021 autour de 205.000 EUR. Ceci représente une augmentation d’environ 25.000 EUR (+15,7%) sur trois ans.

Le montant moyen d’un crédit pour l’achat d’un logement + rénovation a connu au quatrième trimestre 2020 une légère diminution, pour atteindre environ 212.000 EUR. Malgré cette diminution, cela représente une augmentation d’environ 17.000 EUR (+8,7%) sur 3 ans, et même de presque 27.000 EUR (+14,4%) sur 5 ans.

Le montant moyen d’un crédit pour l’achat d’un logement a également légèrement diminué au cours du quatrième trimestre 2021, pour atteindre un peu plus de 185.000 EUR. Ici aussi, il s’agit d’une augmentation de 25.000 EUR (+15,7) par rapport à fin 2018.

Le montant moyen des crédits de rénovation a connu la plus forte augmentation : d’environ 54.500 EUR fin 2018 à environ 74.000 EUR (+35,7%) fin 2021. Une augmentation de 19.500 EUR en 3 ans. Par rapport à fin 2016, donc sur 5 ans, on note même une augmentation de 29.500 EUR, soit 66,4%, par rapport au montant moyen de l’époque (44.477 EUR).

Au cours du quatrième trimestre 2021 également, plus de 9 emprunteurs sur 10 (93%) ont opté pour un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable assorti d’une période initiale de fixité des taux de minimum 10 ans. Un peu plus de 6% des emprunteurs ont privilégié un taux d’intérêt variable assorti d’une période initiale de fixité des taux entre 3 et 10 ans. Le nombre d’emprunteurs ayant choisi un taux variable annuellement a atteint à peine 0,5%.

Compte tenu des taux d’intérêt toujours très bas (voir graphique ci-après), les consommateurs belges continuent donc de privilégier très largement la sécurité. Le nombre de personnes qui optent encore pour un taux d’intérêt variable reste faible, surtout en ce qui concerne le taux d’intérêt variable annuellement. Mais la législation protège aussi particulièrement le consommateur qui opte pour un taux d’intérêt variable. C’est ainsi que ce taux ne peut, après adaptation en fonction de l’évolution des indices de référence applicables, jamais excéder le double du taux d’intérêt initial.

Le secteur du crédit est et demeure conscient qu’il convient d’accorder une attention soutenue à l’octroi de crédit hypothécaire et qu’un octroi de crédit responsable doit demeurer le principe de base absolu. A cet égard, le secteur est donc en phase avec les autorités de contrôle : les prêteurs doivent faire preuve de toute la prudence qui s’impose afin, d’une part, d'éviter au maximum que les emprunteurs individuels ne contractent des prêts excessifs et, d’autre part, de préserver la stabilité financière.